以下为观点新媒体对WeWork中国区副总裁、北方区及南方区总经理全斌先生采访实录：

观点新媒体：您感觉房地产行业的变化对共享办公行业，或者对WeWork自身发展有没有带来一些影响和变化？

全斌：肯定会。因为（共享办公）本身依托于房地产，底层逻辑还是依托与房地产做的。空间是第一位，空间是场景，没有这个场景后面的事情很难做。但我觉得，房地产的变化对我们来说可能也是一个好事，因为其实今天可以看到越来越多业主重视WeWork。相比以往，地产商更开放，更包容，也愿意更看到新的东西。

第一，WeWork也特别适合这个改变。今天很多业主设计的概念和很多企业的总部，多少都借鉴了WeWork的概念，比如共享工区，装修设计的风格，其实都是从WeWork起源的，我们改变和引领了这个行业。

第二，业主跟WeWork合作的意愿性明显增强，而且不是只把我们当做租户，而是当做运营服务商。今天越来越多的地产商希望留住客户，留客户就要做服务，做服务就是做运营，做运营这件事情本身对传统的开发商有一定难度。

就传统商业地产市场而言，大量的楼宇，几十万方投入市场，开发商一般是围绕大面积的客户去做，租约以年为单位，压力比较大。但是WeWork的服务不一样，面向的群体比较广泛，我们是每个单子凑起来的，一个人、五个人、十个人一直到上千人，这个过程中我们一直会提供这种服务。所以WeWork服务过程本身实际上是靠经济化的运营和规模化的扩张来去支持，这个传统的开发商难以达到的，但是客户又需要。

第三，传统的楼宇是刚性的，楼层数和面积是固定的，对于开发商来说不好切割，而WeWork可以做到弹性，用户随时扩张和缩减的时候就可以来WeWork，可以发现，目前还没有一家公司像我们一样在12个城市、有近100个location（社区），会员愿意用、喜欢用我们，因为北京、上海、深圳都有设置，而且会员政策一致，因此我们的蓄客能力很强，又保证了客户品质，这使我们与业主之间形成了最好的一种互补。

从这三个角度来说，都是房地产行业发生变化之后，WeWork对它弹性的赋能，对空间设计，新办公的方式，以及对优质客户的蓄客，这些都是传统地产开发商经历周期之后比较好的合作。

观点新媒体：WeWork客户的需求体现在哪些方面？中国北区与南区的需求差异有哪些？

全斌：第一品牌是有要求的，有了WeWork，其实很多本地开发商觉得品质上升了。第二就是收益。第三就是客户的构成。第四是运营，我们的体验。第五是规模网络，客户都希望有。

差异来讲，比如北京市场是个业主市场，南方市场是租户市场，是完全两个不同的市场。因为北京是供小于需，一出就没，所以业主不大紧张，但更属于存量市场。第二，北京大量楼宇的业主是是国企和央企，或者是险资，不是纯市场化的市场。深圳不一样，有些个人就是业主、小业主，部分楼宇也有切割散售情况。一方面楼宇收益回报率快，但是未来可能出现管理不规范、无法管控等风险，比如不好回收，目前很多城市已经出现了这种情况了。

所以基于这种情况，南区市场还是有很大挑战的。但是南方市场楼宇投放量比较大，品质也比较好，包括精细度、科技感等等，无论住宅还是商业。竞争也比较激烈，楼太多容易挑花眼，什么时候能住满，未来租金走势是怎样的，未来还需要观察，这就是南北方巨大的差异。WeWork进入南区虽然已经有了一段时间，但还是一个长期的事，我们要坚持做长期正确的事情。

观点新媒体：WeWork有对应的解决方案么？

全斌：第一，因为我们还是有一些经验，所以选址上要尽量看得准。第二，从布局上来说，为什么更希望轻的模式，以轻资产为主，选择管理合作的模式去弄，我们要与业主一起合作才能共赢，风险也可以互相分担。所以在南区，我们肯定希望快速扩张，但也希望更多的管理模式，合作模式的方式去扩张，这样更稳健。

观点新媒体：WeWork与业主的合作方式大概有哪几种？

全斌：WeWork很灵活，各种方式都有。比如说业主投装修，投租金，我们分利润或者分收入这种就可以。或者我们纯做运营输出也可以，然后他投一部分也都行，都可以谈。我们最理想的方式是，业主出装补，出装修出租金，我们带着品牌来，带着管理团队来运营，运营之后收品牌费、管理费，之后利润和收入再分成，目前大概都是这样，未来也是。

我们对业主的选择，主要看资产，像连锁的大品牌我们肯定欢迎，因为点多、楼品好，但很多小业主的资产也很好、很有趣，我们拿到后改造完就焕发青春了，双方互补。但是我们签约也有要求，合规很重要，对租户也有保证。

观点新媒体：刚才也谈到深圳的写字楼供应量很大，依托于此的共享办公品牌也很多，WeWork进入市场的最大优势是什么？

全斌：我觉得（共享办公）品牌是稀缺的。因为品牌背后是价值观、使命文化和产品标准都是不同的。WeWork的品牌给人的感受是洋气、活力，关注企业的成长性，而且我们已有近100个社区，规模效应显现，因此我们在品牌上的领先度、独特性上比较有优势。

对于业主来说，我们与品牌业主优势互补的特点也更加突出。从未来远景来说，WeWork未来可以看做评估写字楼品质的一个标准，例如一个大楼里有没有WeWork，从运营角度、体验角度好比一个认证，最好的认证就是“我们有WeWork”。另一方面，我们也有选址标准，选择一个写字楼也是合格地符合了我们的标准，这是个双向选择。

基本上只要听过“联合办公”四个字肯定就首先跳入脑海的就是“WeWork”，就跟人说连锁咖啡，就是星巴克一样，乐园就是迪士尼，一样的概念。

观点新媒体：WeWork品牌自信背后的底气来自于哪里？

全斌：第一，从盈利性先讲，从2021年1月份我们在北京就开始盈利了，到现在持续盈利，我们也是这个赛道最早盈利的，也是一直能盈利的，这是为什么我做完北区做南区，也是一样的。南区现在基本上接近90%的出租率，10%的空置率，这个数字也很高了，所以盈利的基础已经出来了。

第二，从产品上，我们是最早设计这个概念的企业，是这个行业的先行者，所以我们可能一直在被模仿，从未被超越。这个就是我们的底气，我们保持领先性，在设计上，在空间上。

第三，更重要的是运营。社区这个概念是WeWork带到中国的，传统的社区大家都认为小区、住宅。我们的community的概念，就是在西方的community，是大家在一起，有点像社群的概念，线下社群的概念，大家一些志同道合的人在一起工作生活。WeWork就是让这些优秀的企业在一起办公，大家之前互相交流，能够感受到创业的氛围，大公司在里面找到最开始的激情，就是在我们这里。运营背后更多的是每天的标准化，我们的标准化、结构化、数字化，靠系统驱动，到每天daily的工作，社区怎么办，销售怎么带参观，去达成交易，保洁应该怎么去履行自己的工作职责和岗位，这些都是标准，每个公司都有自己的手册，这种手册就是基于我们每天对于产品的洞察和思考。

WeWork品牌进入中国，已有5年积累的经验，近100个社区，不只是空间做出来，运营能力是关键。

观点新媒体：我们很开心看到像WeWork这样的共享办公品牌进入深圳、进入大湾区。近期，粤港澳大湾区政策、深圳前海政策、香港北部都会区等政策相继出台，共享办公行业在这些政策里面受益有多大？除此之外，大湾区市场吸引WeWork的因素有哪些？

全斌：大家都有机会享受大湾区的政策。对我们来说，第一，看好的是对人才的吸引，这一点很重要。深圳长期来看，政府营商环境应该是中国最好的城市，没有之一，所以我们是更看中这个。作为一个长生意，我们也努力争取享受这些政策红利。

另一方面，更主要还是对于政策方面的判断，我们也希望继续深耕深圳，所以我们也希望政府增加对我们的了解，市场对我们的了解。这也是我来接手深圳的原因，虽然时间不长，但希望让大家了解我们WeWork是谁，在做什么。

WeWork发力大湾区，第一看宏观方面，它的净流入，企业的构成，未来在实际上会员入住有保障了。（写字楼）供给多，我们的选择也多，所以两方具备了。第三方就是政府营商环境，三角就成立了，业主、政府、企业，当然加上我们本身也开始盈利，因此也更有底气。加上房地产行业的变化，WeWork选择个这时候扩张机会很多。

观点新媒体：有没有考虑到一些风险？

全斌：如果归纳为一句话就是不确定性。我们就只能在选择的时候尽量科学决策，尽量数字决策，尽量考虑的变量多一些，因素多一些。但是完全没风险的事就创不了业，也不可能扩张，总是要承担一定风险的。

我们看的是长期的发展，所以敢做这个决策，也可以承担这个风险。

观点新媒体：为了降低这种风险、这种不确定性，WeWork选址开社区的标准是什么？

全斌：一个比如业主的合作模式，这是第一位。第二是政府的支持，能拿的政策还是要拿的，至少可以帮助我们把有风险的时期渡过去。第三就是提前的一些蓄客准备、储备，得先了解客户需求，统计市场数据，需求达到能够支撑一个社区的规模、能支撑住我们的扩张就可以开了。目前，我们在南山区，福田区，罗湖区，后海，都是基于需求来的，肯定不是拍脑袋决策的。前海的市场我们还在看，目前还没有。

所以就是三点：业主的合作条件、政府的支持补贴政策、未来客户的需求。这三个结合起来就可以，再加上一部分愿意承担的风险就可以。

观点新媒体：WeWork在目标客户方面选择上有什么考量？

全斌：新消费、高科技、医疗大健康，其实行业上没有限制，更关注企业的成长性，成长性的企业是我们最需要的。

我们与其他人的区别，不仅会关心租户的构成，租金和出租面积，我们会向会员了解产品、股东、融资等等，对行业了解透彻，目的就是我们得抓得住的，就是我们吸引的。

观点新媒体：WeWork在大湾区是否有一些规划？您对WeWork在大湾区有着怎样的期待？

全斌：目前我们在整个南区，深圳有5个社区，广州有4个社区。我们在北方区，北京有20多个社区，在上海也接近40个社区，我觉得我们第一步是希望南方区看齐北方区，深圳与北京、上海，对我们来说是同样重要的城市，我们希望南区于数量上与北方区拉齐，争取深圳和广州各自体量不少于北京、上海规模，我们希望把深圳提升到北京和上海一样重要的战略地位。

但并不是说马上立刻就要做成，我觉得这不现实。时间表我们也并没有说特别激进，一定要一年开几个，因为现在我们无法那么准的判断形势，所以我们肯定希望快开，但是最终决策的时候肯定要谨慎。深圳的南山、福田、前海、后海、罗湖都在谈，目前已有合作在商务谈判中。

另外，我们会把上海和北京优质的东西带到深圳，深圳本身有特色的我们也会自己去挖掘和开发。也会考虑深圳一些城市更新和改造项目。

WeWork首先看好南区才会南下，我们也看好深圳的整体营商环境和科学构成，我们也相信这个城市的活力，我们认为它的年轻化程度非常高，特别符合WeWork的调性。如果单纯从数量上，刚才讲希望对齐北京和上海。从质量上希望在深圳落地的产品能够更有特色，也能彰显作为特区不一样的地方，所以可能在深圳，我们会多做一些产品的尝试，基于物业条件做一些标杆样板项目，这个是我们对南区的定位。

观点新媒体：您加入WeWork的这些年，对您个人来讲有没有什么改变？

全斌：我是中国区招的第一个区域总经理，是2018年9月进来的。当时WeWork还是美国人在直接管理，他们其实希望能够在中国落地做本土化，但他们并不知道怎么做本土化，所以当时来的时候希望能够把这个区域管理做起来。

就相当于自己在WeWork创业是一样的，因为没有人告诉你该怎么本土化，怎么当一个区域总经理，所以我觉得这个是最吸引我来的。我之前有自己的创业经历，在WeWork基本上是结合了我们的公司标准品牌，结合自己对市场的理解做到现在，所以一直是这样的状态。

随着去年9月挚信资本控股之后，WeWork中国实现真正的本土化。在新的掌舵人WeWork中国CEO葛丰带领下，实现进一步的扩张和发展，也对公司的未来更加充满信心。