经历疫情大考后，上海写字楼空置率持续走高。高力国际数据显示，2020上海写字楼市场总供应量118.5万平方米，空置率为22.7%，创下十年新高。平均租金为人民币7.64元每平方米每天，租金同比下降10.7%。

写字楼供应高峰将至，租金将继续承压

2020年上半年上海写字楼市场受疫情冲击明显，净吸纳量录得十年最低。

进入下半年后，市场需求强势反弹，净吸纳量达到25万平方米，大幅超过2019年下半年的17万平方米，同比上涨46%。

全年数据显示，2020年全年净吸纳量为34万平方米，仅较上年同期下降11%。

各行业吸纳量占比中，金融、专业服务和房地产行业的公司是本季度的主要需求来源，三者合计贡献了净吸纳量的60%。其中，金融行业写字楼需求仍最为旺盛，达24%；科技行业超越专业服务业，以12%的占比成为2020年度上海写字楼租赁市场的第二大需求来源；医疗健康行业（6%）在需求中的占比大幅提升，首次位列前六。

值得注意的是，2020年第四季上海新增供应量创2018年第二季度以来的新高，将空置率推升了1.7个百分点。

此外，高力国际指出，2021-22年上海写字楼新增供应将迎来高峰，年均有超过200万平方米的新增供应量入市，将使市场空置率进一步上扬，加剧租赁市场的竞争。在此期间，租金也将承受较大压力，“以价换量”或将成为未来两年办公楼租赁市场的主要策略。而租金承压这一局面直至2023年末才将开启温和回升。

另外，由于次中心区租金低于全市平均水平，因此，未来新增供应中次中心区占比的上升也是拖累全市平均租金上涨前景的原因之一。

中山公园最热， 徐汇滨江最冷

随着需求的复苏，平均租金的环比跌幅开始放缓。高力国际数据显示，2020年第四季上海核心区和次中心区平均租金的环比跌幅分别收窄至1.0%和0.2%。

核心区子市场空置率方面，中山公园市场空置率最低，仅2.8%；南外滩市场空置率最高，约55.9%。次中心区子市场空置率方面，长寿路市场空置率最低，仅7.4%；徐汇滨江市场空置率最高，约78.8%。

此外，受进一步放宽外资金融业准入限制利好，2020下半年陆家嘴区域成为市场热点，前滩、北外滩等次中心区子市场全年成交亦较为活跃。

高力国际认为，2021年上海物业市场租赁需求亦将伴随国内经济复苏持续释放，总体净吸纳量将有望超过疫情前水平。

此外，地产投资机构的重心正从传统的写字楼、零售物业以及酒店等标的逐步转向在当前市场情况下可提供稳定现金流的物流地产、产业园区及数据中心等资产类别。企业购置自用写字楼的情况明显增多，交易将持续活跃。