上海办公楼市场历经多年发展，截至2020年底规模已达1,400余万平方米，而产业集群逐渐成为衡量办公楼商务板块规模的重要指标，包含产业规模、企业活跃度、人才聚集要素等。仲量联行最新指出，在沪上办公楼租户构成中，金融服务业已成为基石行业，在上海甲级办公楼里占比达36%。

金融服务业占比持续提升

2020年，上海已基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心，具有全球影响力的科技创新中心基本框架已形成。在新的一轮五年规划中，上海五大中心建设将全面升级，相关产业将继续引领城市经济发展。上海各办公楼板块承接了相应产业导向的不同功能，帮助行业内企业聚集，便于上下游企业资源共享、紧密合作，从而拉动相关经济效益，产生聚集效应，吸引更多行业内企业汇聚，同时不断扩大辐射范围。

仲量联行数据显示，2020年，上海金融市场交易总额达到2274.8万亿元，同比增长 17.6%。活跃的市场表现也体现在办公楼的租赁需求上。过去两年，上海内资金融业办公需求也主要来自于公募 / 私募基金、证券公司等机构，而外资金融服务业的租赁需求主要来自于银行、保险、证券等。从办公楼的租户结构看，2020年，金融服务业企业在上海甲级办公楼里占比高达36%，较2018年的34%继续得到提高，已经成为上海办公楼租户构成中的基石行业。

事实上，过去两年金融行业的需求在中央商务区内较为集中，包括陆家嘴、南京西路、竹园、新天地等中央商务区板块，已经形成了金融聚集效应。尤其是需求最活跃的陆家嘴板块，其近两年的办公楼租赁需求中，金融服务业占比更高达61%。

科技新媒体行业推动需求增长

除了金融业以外，2020年，上海第三产业增加值中信息传输、软件和信息技术服务业同比增长15.2%，增速最快。而科技新媒体行业也推动了办公楼需求持续增长，带动办公楼板块的产业聚集。

从办公楼的租户结构看，科技新媒体企业在中央商务区占比从2016 年的 7% 升至 2020 年的 10%，非中央商务区占比达 21%，成为办公楼租户组成中至关重要的行业之一。纵观上海甲级办公楼市场，科技新媒体企业的办公需求已达到总需求的19%，仅次于金融服务业，一跃成为上海甲级办公楼第二大需求来源。

过去两年，中央商务区各板块吸引了承租能力较强或注重品牌形象以便于业务拓展的科技公司入驻，尤其是游戏类及互联网媒体类公司。

非中央商务区内的众多板块，则以多样化的办公物业满足不同领域科技行业的多元化办公需求。明确的板块定位有利于产业聚集，形成板块特色，在上海多中心协同发展的背景下脱颖而出。其中，虹桥交通枢纽区域得益于进博会的顺利开展，吸引了众多电子商务类公司入驻；杨浦滨江凭借杨浦的产业基础及高校资源，打造在线新经济的产业特色，吸引了来自互联网领头企业(如哔哩哔哩和美团/ 大众点评)的自用需求。

头部企业的入驻，将进一步推动上下游聚集，形成板块内的产业生态圈，带动更多办公需求。