一、写字楼市场数据分析

1、2021年前两季度吸纳量放大

上海市，在2020年第一季度出现吸纳量为负9.05万㎡，说明当季退租面积大于出租面积。

2020年全年，吸纳面积小于新增面积。进入2021年以来，第一季度、第二季度，均录得市场吸纳面积大于新增面积，市场复苏较为明显。前两个季度市场新增写字楼面积45.37万㎡，吸纳面积76.37万㎡。

2、旧有写字楼退租趋势在扩大

从存量数据看，从2020年以来，存量数据直线上升，从2020年一季度1278.65万㎡上升至2021年二季度1395.65万㎡。净增长117万㎡。

而同期新增面积132.91万㎡，吸纳面积122.69万㎡，净增10.22万㎡。存量面积大幅度高于新增和吸纳余量，说明市场上旧有的写字楼退租趋势正在扩大。

3、租金涨幅在2020年第三季度有反弹，但没有扭转趋势

市场平均日租金在2020年一季度跌破10元/㎡/日以来，总体上租金一直呈现环比下跌状态，在2021年第一季度出现环比上涨，但二季度又出现下跌，当前主要表现为下跌收窄。2021年第二季度租金录得平均值为9.38元/㎡/天。

4、空置率由高开始回落，但仍旧处于高位。

上海市写字楼空置率在2018年12月之前，基本上控制在10%以下，甚至出现2012年5.95%的历史地位。从2019年第四季度开始空置率开始开始快速攀升，2020年第四季度最高为16.6%。进入2021年以来空置率开始从高位回落，第一季度空置率为15.5%，第二季度为14.6%。但总体上仍旧处于较高的空置率水平。

2021 年上半年上海写字楼市场供应恢复，同比增长 245%。期待已久的滨江优质供应和各项优惠政策驱动市场升级扩张的进一步演化，整体净吸纳量已超去年全年水平。

细分市场看，"十四五"重点推进的滨江发展带如前滩，徐汇滨江和世博后滩上半年表现亮眼，前滩更已成为浦东空置率最低片区，录得13.0%;核心拓展区及其次中心项目多点开花，品质升级需求渐增，多极发展态势明显;而核心商务区中陆家嘴和南京西路以内部同级搬迁扩租为主，表现较为积极。至此全市空置率累计下调1.9%，至17.8%。

行业需求方面，内资企业占比进一步提升，以TMT 包括互联网科技、新媒体、电商等升级扩张为主导;其次，部分外资主力需求核心区位逆势发展，其中开放政策落实下外资金融业整合升级需求渐增，同时境外旅游消费回流，致使外资消费品类如快消、奢侈品亦呈扩租趋势。从成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比近六成，其中搬迁类型约 70%为升级需求。供应充沛的北外滩及前滩与租金激励增多的淮海中路及世纪大道则是兼具区位和品质提升的目的地，不乏来自于商务园区及其他次级楼宇的选址案例。此外，政府引领资本在高科技产业流动的背景下，为大面积去化形成愈加重要作用。

租金表现上，入驻率攀升的热门地点实现不同程度的租金上扬，如前滩，外滩，五角场。全市租金报价较去年底下调0.5%，同期跌幅明显收窄。随着业主定制装修和轻资产运营的普及化，装免适用期限呈下调趋势，其成交租金可在毛胚交付上实现每天每平方米0.5-2元程度上浮。