上海甲级写字楼在过去十年发生了日新月异的变化。

制造业问，为什么你突然就傍上了“金融大款”，再也没看我一眼。

内资企业喊，从今以后，我才是你最强的伙伴，给我空间，让你飞翔。

零售业说，我爱南京西路！

CBRE于2014年开展了上海甲级写字楼租户普查工作，历时一年的数据核实、汇总、分析，重磅发布了业内首份大数据的租户普查报告。在这份《世邦魏理仕2014年上海甲级写字楼租户普查报告》详尽的用数据的形式记录了在过去十年，上海甲级写字楼飞速发展的“黄金时代”发生了什么。

50% - 上海进入甲级写字楼时代

过去十年，上海甲级写字楼总量由126万平方米大幅增长至521万平方米；2013年底，上海甲级写字楼在全部优质写字楼中的面积占比首次升破50%，标志着正式进入甲级写字楼时代。作为众多跨国公司和国内大型企业的区域总部，上海甲级写字楼市场已经发展成为一个国际性的市场，同时，作为国内交易最活跃、交易金额最大的大宗办公楼物业投资市场，上海亦是国内外资本投资中国大宗物业市场的风向标。

39.8% - 内资企业贡献上海甲级写字楼近四成租户，份额十年间倍增

尽管目前上海甲级写字楼市场仍由外资主导，但CBRE普查结果显示，近年来，内资企业在上海甲级写字楼市场的份额增幅巨大。2014年，内资企业在上海甲级写字楼市场的租户数量占比和面积占比分别达到39.8%和36.5%，较10年前提升19.5和18.9个百分点。内资金融企业的快速成长是内资企业占比大幅提升的主要原因。

CBRE认为，内资企业的崛起在宏观上与上海乃至中国经济向第三产业驱动转型的趋势相吻合，而在微观层面上亦反映出国内企业在经过改革开放三十年的积累、成长后对企业形象、办公环境等方面更高的追求。

33.7% - 金融业租户取代制造业租户成为上海甲级写字楼市场最大的需求来源

上海甲级写字楼的黄金十年，同样也是中国金融服务业飞速发展的十年。根据CBRE的2014年普查结果，金融服务业的租赁面积比重已从2005年的17.6%大幅上升至33.7%，排名也由十年前的第三窜升至首位；反观制造业企业的租赁面积占比则由2005年的31.5%大幅下降至2014年的22.3%，排名滑落至第二位。紧随其后的三至五位依次为专业服务业、IT通信业和房地产业。这五大主力行业代表了上海甲级写字楼需求的83.2%。

9.9% - P2P和财富管理大量涌现，迅速占到金融服务业总租户数量一成

随着中国金融服务业的开放和发展，金融服务业租户的多元化趋势十分明显。2005年，银行、保险、证券和基金四大传统金融子行业在金融类租户所有承租面积中的占比高达81.6%，2014年该比例已经下降为63.0%，同时P2P、财富管理、衍生品投资、金融信息服务以及多元化的金融投资和资产管理公司不断涌现，成为一股不容忽视的力量。值得注意的是，一些新兴子行业小型租户经营的不稳定性亦可能对业主和周边租户造成一定的困扰。

89/190 - 上海是各大服务式办公室供应商拓展网络的重点城市

近年来，雷格斯(REGUS)、德事(TEC)、世服宏图(Servcorp)等服务式办公室供应商扩展迅猛，其灵活的办公空间和租期安排、完备的商务配套设施及虚拟办公服务迎合了众多小微型企业以及临时项目处等用户的需求，而上海是各大服务式办公室供应商拓展网络的重点城市。我们2014年的普查结果显示，服务式办公室供应商已经成为专业服务业中一个主要的细分板块，面积占比约为9.7%。据2015年3月CBRE的最新统计，各大服务式办公室供应商在沪的商务中心总数已经达到89家。

30/75 - 租户大型化30%的租户贡献75%的租赁面积

上海服务业经济的不断发展壮大推动着租户的大型化进程。2014年，上海甲级写字楼租户的户均租赁面积为1,154平方米，较2005年的平均面积增加将近一半。外资租户的2014年户均面积和面积增长绝对值高于内资租户，而内资租户在户均面积增幅上则相对领先。

过去十年整层租户的变化情况更体现了上海甲级写字楼市场的租户大型化趋势。整层租户(指在一栋写字楼中租用一个整层及以上面积的租户，他们是项目的主力租户和租金收入的主要来源，也是租期、租户品质管理的主体)在此次普查结果中占所有租户数量的18.5%，较2005年增加5.4个百分点；整层租户贡献所有租赁面积的60.9 %，比2005年上升6.2个百分点。而超级租户是整层租户中一个特殊群体，在租赁市场中更具有举足轻重的地位。截止2014年底，上海甲级写字楼租赁市场中拥有10,000平方米以上的超级租户有36家 ，仅占全部租户数量的1%，却贡献全部租赁面积的15.0%。

2015-2020: 写字楼版图迅速扩张 租户结构继续演变

上海甲级写字楼版图将在2015-2020年间迅速扩张，尤其是浦东世博、后滩、前滩和浦西徐汇滨江的大规模开发预示着上海商务区建设在东西轴线基本布局完成后，将在现核心商务区的南部出现一个崭新的同样横跨浦江两岸的大型商务中心。随着新兴商务区和核心拓展区内的大规模写字楼建设，原先位于核心商务区内的租户因租金承付能力、行业特质等方面的差异将采取不同的选址策略，结构性外迁不可避免。据测算，核心区租户外迁将大致为核心区外的写字楼市场带来约100万平方米的面积需求。