报告称2019年中国8城市写字楼市场需求强劲

　　戴德梁行近日发布《2018大中华区写字楼需求核心趋势》研究报告。报告涵盖了中国8个城市写字楼市场过去12个月的强劲需求，并称2019年写字楼空间吸纳能力将保持强劲。

　　上述8个城市分别为北京、上海、深圳、广州、成都、武汉、香港和台北。报告考量了上述城市的市场供需动态(以及新增供应的区位和品质)，未来市场将存在各种多样化情况。

　　从业主的角度来看，在许多市场中，供应紧张和随之而来的租金上涨很受业主们欢迎。即使在这些市场中，租户仍然有很多租赁机会，特别是在最近有大量新增供应的新兴市场。

　　国务院正式批复河北雄安新区总体规划

　　1月2日，国务院发布关于河北雄安新区总体规划（2018-2035年）的批复。

　　批复中指出，原则同意《河北雄安新区总体规划（2018-2035年）》（以下简称《总体规划》）。

　　同时，要紧扣雄安新区战略定位。要按照高质量发展的要求，推动雄安新区与北京城市副中心形成北京新的两翼，与以2022年北京冬奥会和冬残奥会为契机推进张北地区建设形成河北两翼，促进京津冀协同发展。

　　按照分阶段建设目标，有序推进雄安新区开发建设，实现更高水平、更有效率、更加公平、更可持续发展，建设成为绿色生态宜居新城区、创新驱动发展引领区、协调发展示范区、开放发展先行区，努力打造贯彻落实新发展理念的创新发展示范区。

　　北京城市副中心控规获批 打造北京重要"一翼"

　　1月3日，中国政府网公布《中共中央 国务院关于对北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年-2035年）的批复》。批复指出，同意《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年-2035年）》（以下简称《城市副中心控规》），把城市副中心打造成北京的重要一翼。

　　看待写字楼空置率需要长远视角

　　最近，北京、上海等一线城市部分区域的写字楼出现了空置率上升、租金下降的现象，特别是中小金融企业退租现象比较明显。这既有经济增速放缓带来的周期性影响，同时也有区域分化的结构性原因，但总体来看，北京甲级写字楼的出租率仍是比较高的。

　　经济增速放缓的大环境影响不可回避，这在写字楼市场也明显反映出来：部分企业为节约支出选择收缩面积，或从核心商圈搬到其他产业园区办公；有的企业资金压力较大，付租金的时间会往后推；个别企业资金出现问题导致大面积退租；部分业主感到年底新增客户难、招租压力因此增大……而写字楼的空置率是随着经济运行而波动的，空置率年底略有上升也是周期性的正常情况。

　　同时我们也要看到，尽管经济增速放缓，仍有部分优质企业经营良好而扩充承租面积，或搬到更好的写字楼办公。实际上，北京大部分核心商圈的甲级写字楼出租率仍比较高，基本都在95%左右，个别商圈甚至超过99%，这也带来了个别区域租金上涨的预期。

　　北京个别区域写字楼空置增加租金松动 业主慎对金融客户

　　记者对北京中央商务区（CBD）、东二环、中关村等核心商圈的十余个写字楼进行调查发现，受部分企业撤离和缩小承租面积影响，部分写字楼空置面积有所增加，租金出现松动，特别是CBD区域对金融企业清理整顿后，个别前期炒作明显的写字楼租金回归理性。不过，大部分甲级写字楼的空置率仍处低位，部分写字楼基本满租，有个别写字楼甚至打算春节后涨租金。

　　业内人士认为，受去杠杆政策和经济增速放缓等多重因素影响，2018年下半年北京写字楼新增需求较上半年明显放缓，第四季度主要是CBD商圈出现一些租户退租现象，原因是极个别大面积租户的经营调整，但这不具有普遍性和持续性，整体市场空置率仍处低位，租金水平仍保持平稳。预计2019年随着写字楼供给的大量增加，整体租金或稳中有降，但2020~2021年市场新增供应较少，整体租金水平预计仍会继续上行。

　　北京老旧厂房转型升级：从"产业园区"向"文化园区"

　　伴随疏解整治促提升行动，北京加快发展"高精尖"产业，在减量发展中实现高质量发展，朝阳区更是成为全国第一个部市合作的国家文化产业创新实验区……

　　发展文化创意产业的一个重要途径，就是旧厂房的改造利用。近年来，从自发到自觉，朝阳区聚焦重点区域，打造典型园区，转型升级后的文创园近60家、改造建筑规模超过280万平方米。

　　不仅朝阳区，北京市也在加快老旧厂房的升级转型步伐：2017年12月31日，北京市印发《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》。

　　统计显示，北京市腾退老旧厂房达242个，已经转型利用的老旧厂房占地面积601万平方米，正在转型改造的占地138万平方米。

　　深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

　　戴德梁行发布的深圳写字楼市场2018年第四季度报告指出，市场需求回落，扩租及新租需求较为谨慎，部分包租及金融行业出现较大面积退租的情况。自2018年5月开始，"一批P2P企业爆雷、部分债券违约，深圳写字楼物业空置增加"。

　　作为金融企业聚集的核心办公区，因办公及商业配套相对成熟，深圳福田中心区的空置率此前一直维持在8%左右，但从2018年下半年开始，该区域的空置率突然大幅提高，现在达到12%-13%，基本上区域内的每栋楼都有一些空置单位。

　　相应的，过往大包租公司旺盛的深圳甲级写字楼市场，退租迹象开始冒头。特别是2018年10月以后，资产运营商与包租二房东，由于承租面积较大，退租的影响也更大。

　　上海购物中心魅力凸显拉动外来游客消费

　　截至2018年12月31日，29日、30日、31日3天上海共发生消费134.97亿元人民币，比去年同期增长10.6%。其中，外来游客消费363.5万人次，发生消费为40.1亿元，同比增幅均超过11%，消费占比接近三成。

　　在外来游客消费中，购物消费金额占比高达82%，消费次数占比高达71.2%，显示出外来游客在上海主要以"买买买"为主。

　　据上海市商务委员会统计，2018年前11个月，上海社会消费品零售总额近1.15万亿元，同比增长7.9%，继续保持全国消费中心城市地位。预计2018年全年，上海社会消费品零售总额增幅接近8%，消费对上海经济增长的拉动作用持续增强。

　　除了购物中心魅力凸显拉动外来游客消费，上海居民消费结构持续升级，是2018年全市社会消费品零售总额增长的一大因素。

　　广州天河路商圈转型升级实现"聚变"

　　以天河路为中轴线，这片总面积4.5平方公里的区域内，商业面积高达240万平方米。13大商业综合体和12家国际五星级酒店傲然矗立，4家地下商业综合体、9家IT商品综合体里人来人往。近400个国际品牌、超1万家商铺各具特色，吸引了日均150万人次、节假日超过400万人次的客流。

　　近年来，天河路商圈稳居"华南第一商圈" 宝座，去年商品销售总额甚至突破1万亿元大关。这个万亿级商圈着力提升文旅魅力，不断探索商业创新，在变革中寻找机遇，实现了转型升级的时代"聚变"。

　　2018十大房产行业新闻盘点

　　刚刚过去的2018年似乎是房地产行业发生质变的一年，在多城多轮累计450次调控下，"房住不炒"深入人心，房地产行业逐步趋稳，我们终将迎来稳定发展的市场、完善的住房保障体系。

　　1、二三线城市上演"抢人大战"致房价上涨

　　2、多个一二线城市开启"摇号买房"模式

　　3、海南实施全域限购抑制投机

　　4、棚改货币化安置政策全面收紧

　　5、七部委开展治理房地产市场乱象专项行动

　　6、万科高喊"活下去" 房企谋求多元化发展

　　7、多家内地房企赴港上市 拓宽融资渠道

　　8、土地流拍频现 房企预期趋谨慎

　　9、长租公寓频"爆雷"敲响警钟

　　10、开发商规模增速不减 "千亿军团"扩容加速