根据第一太平戴维斯2018年第四季度上海市场回顾报告，上一季度上海新建商品住宅新增供应累计约288万平方米，较上月环比微降5.9%。一手商品住宅成交量共计约153万平方米，环比下跌33.2%，较去年同期同比上涨30.5%。一手商品住宅成交均价达到每平方米人民币61300元，达到历史新高。

2018年第四季度内共成交了四块纯居住用地，基本以零溢价成交。成交占地面积共计14.7万平方米，可建面积共计29.6万平方米，平均成交楼板价为人民币每平方米27,568元。其中除两块位于嘉定区外；另有两块分别位于徐汇区及静安市北高新技术服务园区，为近两年来少有的市中心区域纯住宅地块。

去年第四季度共成交五幅租赁用地，均以零溢价成交。可建面积共计约43.0万平方米，容积率在1.52至2.5不等。地块多位于近郊区域，其中三块租赁用地位于宝山，其余三块位于浦东、普陀及闵行。

2018年，上海市共交易27块纯住宅用地，共计建筑面积739,000平方米；交易纯租赁用地共计34块，可建建筑面积约131万平方米。截止2018年末，上海市共计已推出纯租赁住房地块共计57块，将至少为市场提供51679套新建租赁住宅。

政策面，预计2019年上海将持续“房住不炒”的基调。整体而言或仍将持续较为紧缩的政策调控，住宅市场持续承压将成为新常态。市场供应方面，在调控政策基本稳定的前提下，相较2018年，开发商或将加快放量，住宅市场整体流动性加强。

2018年上海土地市场持续推出了多幅租赁用地，未来供地结构或将进一步调整。另外，从市场呈现的信号可以看出，未来政府或不单纯依靠买卖土地来获得税收；虽然房地产税是否推行、何时推行尚未可知，但从财政角度而言，未来的发展已逐渐地从征税这一方向进行调整，一些多样的产品可能会出现。

2018年第四季度上海大宗交易成交总额约为人民币460.5亿元。其中有两笔超过人民币100亿元的交易，分别为凯德置地与GIC联合收购的星港国际中心以及黑石收购的丰树商业城。

在经济全面降杠杆，融资管控的环境下，2018年上海投资市场成交回落，总成交总额约为人民币878亿元，同比下降13%。来自国内投资者的竞争减少，令国际投资者获得更多机会。全年国际开发商和投资者成交占比约为59%。

市场上仍然有很多投资者对改造项目存在很大兴趣，2018年有很多成交集中在收购经营不良的商场并意图改造成长租公寓或者联合办公。2018年商场物业合计成交总额约为人民币68亿元，超过2017年总额的三倍，其中约有75%是以改造为收购目的。

2018年同样有更多大规模的综合体和开发地块的成交完成，由于国际买家资金储备更充足，这些大额成交中有73%由此类买家完成。

上海甲级写字楼市场核心商务区2018年第四季度净吸纳量共计约63.8万平方米，尽管较2017年同期的高位下降了9%，但历史来看依然强劲。南京西路板块继续录得负吸纳量，导致空置率进一步上升。供过于求的市场局面持续，致使核心商务区甲级写字楼空置率较去年同比上升0.5个百分点至12.4%。核心商务区甲级写字楼平均租金同比小幅上涨0.3%，至每平方米每天人民币9.0元。

非核心商务区写字楼第四季度共计两个全新项目入市，为市场带来6.9万平方米新增供应。截至年末，非核心商务区甲级写字楼存量达到410万平方米。非核心商务区写字楼空置率环比、同比分别下降1.8个百分点和2.0个百分点至32%。租金水平同比维稳，为每平方米每天人民币5.8元。

供应继续放量仍将是来年上海写字楼市场的一大挑战。2019年，预计核心商务区和非核心商务区还将各自迎来超过100万平方米的新增供应。租户市场背景下，新项目去化周期或将拉长。联合办公的租赁走向或将为市场带来更多不确定因素。

随着联合办公市场的演变，业主除了引入联合办公以外，自身也倾向于打造自有品牌，从而为租户提供更多灵活租赁方案，以提高竞争力。

2018年前11个月，上海零售总额同比上升7.9%，增速较去年同期下降0.2个百分点。2018年全年共900,000平方米新增供应入市，较2017年下降7.3%。

第四季度上海全市购物中心首层租金环比上涨0.3%至每平方米每天人民币27.7元，较2017年同比增长1.3%。核心商圈购物中心空置率较上季度上升0.2个百分点至6.8%，较去年同比上涨0.9个百分点；非核心商圈空置率环比上升0.4个百分点至6.8%，同比上涨0.1个百分点。

预计2019年零售市场仍面临供应压力，预计有14个项目约112万平方米新增供应入市。大量新供应入市及宏观经济环境将导致整体租金涨幅有限，但新零售、体验式业态、跨界复合品牌开店需求仍然旺盛，支撑优质项目租金稳健增长。此外，部分存量项目虽开业初期租金较低、入驻率不高，但通过业态调整和持续引入新品牌使租金补涨，将巩固整体市场租金水平。