初创公司：写字楼租赁之前要问的10个问题。

写字楼租赁可能令人生畏，尤其是在您第一次租时。与以前的租车体验相比 - 汽车，公寓，房屋 - 这一点在复杂性方面占据了一席之地。

是什么让它对初创公司更加恐吓？

不知道从现在起六个月后你的现金流会是什么样子。保持灵活性至关重要。

陷入错误的租约，你将冒着不必要的风险来占用可能更好地用于推动增长的资本。对于某些企业来说，这只会是一个小小的挫折，可能会打破其他企业。

在本文中，我们将概述初创公司在进入办公室之前应该提出的关键问题。

1.我们有明确的增长计划吗？

虽然看起来很明显，但值得一提的是：你需要知道你将如何赚钱。目标必须清晰明确，超级具体。

例如，说你将为公司网站带来更多流量是不够的。你必须知道你将如何做到这一点。

您知道您的客户购置成本是多少吗？

您是否需要与在线营销机构合作，或者您是否需要依赖内部人员？

可以理解的是，创业公司早期因高估自己而臭名昭着。然而，在签订办公空间租约时，公司最好保持预测的保守一面。

考虑通过VC融资来加速增长？查看指南：关于提高种子回合应该知道的12件事。

2.写字楼租赁我们了解前期成本吗？

这是一个很大的问题。

这个写字楼到底要花多少钱？

虽然每月租赁价格在纸面上看起来很不错，但一旦配置了其他费用，它可能看起来不那么实惠。以下是一些最有可能由您负责的额外费用：

保证金：通常包括1-6个月的租金。根据房东的不同，可以用现金或信用证接受付款。准备交出损益表和资产负债表或银行对账单以备份您的财务索赔。如果您担心分享此信息，请要求房东签署保密协议。

律师费：未经合格律师审查，不得签署租约。如果租约足够小，他们甚至可以按固定金额工作。

家具：除非你打算用草坪椅和电视托盘配备你的办公空间，否则你需要投资一些家具。无论您是决定使用二手家具供应商，还是喜欢宜家之类的产品，请在签署之前了解您的费用。

停车：如果你在一个主要的市区，你很可能必须与附近的车库签订合同。虽然折扣通常是批量提供的，但这可能会变得昂贵。

电话/互联网：大楼是否提供互联网？有电话线吗？如果没有，请考虑尽早咨询提供商。预计每个数据下降约100美元。此外，不要忘记包括您的会议室和休息区。

商业责任保险：确保涵盖您的企业以在办公室中运营的政策。必须在入住前完成。

租户改进：找到一个完美的空间，除了一个小修理鞋面？确定这些改进的成本，并确定它是否真的值得（可能不是）。

3.写字楼租赁搬入/搬出的政策是什么？

在发展科技创业公司时，时间至关重要。你们既不想在空间准备就绪前一个月等待，也不想在搬出时承担重大责任。另外，找出违反租约的处罚方式。如果需要，你能负担得起这些费用吗？

4.写字楼租赁你真的需要多少面积？

为您的房地产经纪人提供对空间要求的可靠估计可能很困难。虽然你知道今天需要多少台桌子，但你不知道从现在开始六个月你需要多少台桌子。根据您的要求，估计空间范围从200到250平方英尺/人到100到150平方尺/人。

以下是一些需要考虑的事项：

最高入住率

空间形状（矩形空间更灵活）

协作办公家具

预计未来的招聘人数

5.写字楼租赁包括什么（即公用事业，设施）？

您获得的额外津贴将取决于您签署的租约类型。

就像有许多不同类型的办公楼一样，有许多不同类型的租赁安排。提供的租赁类型可能取决于房东的偏好，市场和各种其他因素。

常见的租赁类型

全方位服务/总收入：您最常在多租户办公楼中找到此类型。在本协议中，建筑物所有者每月收取一笔一次性费用，其中包括租金空间加上所有建筑物运营费用：财产税，保险，公共区域维护，公用事业，清洁和其他服务。但是，总租约并不总是包括公用事业。总租约的一个重要方面是了解您的租赁是否为“扁平”或“步骤”。理想情况下，您需要一个固定的租约 - 在整个期限内支付相同的金额。阶梯租赁允许成本上升的可能性。

三网：大多数工业和柔性建筑使用三网（“NNN”）租赁。房东收取基本租金加上额外的金额，而不是一笔款项，用于支付房客的财产税，保险和公共区域维护费用。在这种情况下，您可能会外包并支付自己的清洁职责。

修改后的总收入：修改后的总租赁是三重净租赁和总租赁的组合。在这里，一些运营费用可能包含在租约中，但公用事业仍然由租户支付（通常）。

百分比：在这种情况下，您将支付基本租金和/或在该位置产生的总收入的百分比。这种类型的租赁通常用于高需求零售地点。不适合创业公司！

6.写字楼租赁我们需要什么设施？

厨房，储藏室，会议室，下班后保安。如果您期望员工“吃饭，睡觉，呼吸”启动，您可能需要以上所有内容。你想要一个舒适的空间，同时激发出伟大的工作。

此外，确定您是否需要接待员或行政助理。虽然您应该期望员工在职位描述之外卷起袖子，但您也希望他们将大部分时间花在创收活动上。

7.我们会自豪地将利益相关者带到这里吗?

潜在的投资者，客户和员工将走进您的大门。您是否会兴高采烈地向他们展示您的时尚空间或对无序电梯感到尴尬？

虽然精明的投资者不会判断贵公司的装饰，但你可能会。您的空间是否需要看起来像MTV婴儿床的一集？当然不是。只要确保你感觉良好。

这是一个好位置吗？

优越的地理位置靠近公共交通，机场和科技社区的其他成员。拥有良好的地理位置不仅可以更容易地雇用顶尖人才，还可以更轻松地与来自城镇内外的潜在合作伙伴建立联系。

不幸的是，最好的位置也是最贵的。还必须考虑生活费用，因为它会影响工资需求，住房，交通和食品成本。租赁办公空间的大多数创业公司将不得不妥协。

我们真的能负担得起吗？

一旦你评估了所有的成本和需求，就应该认真对待：你能以你能承受的价格得到你所需要的东西吗？

初创公司可以快速改变，无论好坏。帮助年轻公司度过艰难时期的是谨慎的财务规划。固定办公室租赁是任何企业的主要承诺，更不用说创业了。如果你知道你准备好了，恭喜你！但是，如果您在查看数字后感到不自信，请考虑下一个问题。

8.我们真的需要自己的空间吗？

许多科技创业公司开始寻找办公空间，假设他们需要自己的空间。实际上，他们实际上只需要一个专用的工作空间。是的，拥有自己的地址很难超越自治，尊重和专业水平。

但这有必要吗？

并不是的。

初创公司现在可以获得所需的位置，便利设施，灵活性和声望，而无需大幅度承担资金风险。