商业办公室租赁：您需要注意的7个地方

一个商业租赁办公室或零售空间为您的企业一个严肃的承诺。它们通常是持续至少五年的长期合同，租金通常是您在工资单之后的第二大月度费用，而租赁协议中的权利和限制对您扩展，承包和重新安置业务的能力有重大影响。

大型和小型公司在规划新空间和谈判租赁时可能会犯重大错误 - 这些是最常见的。

1.没有分配足够的时间

商业房地产行业的传统观念是允许6至12个月完成不到10,000平方英尺的交易，以及9到18个月的大宗交易。任何业务搬迁中的各种复杂步骤都需要提前期 - 对可能的地点进行尽职调查，租赁协商，与建筑师和工程师一起规划和设计新空间，出价并授予定制工作所需的施工工作空间（称为“装修”），获得建筑和营业许可，以及完成装修本身。

同样重要的是，租约开始日期需要考虑这些步骤。否则，在您入住之前，您将支付新房间的租金。您还需要与当前的房东协调您的计划，充分通知您的搬家并在您保留的任何期间协商租房协议在当前空间超出当前租约期限（称为保留）。

2.规划不足

与提前期问题密切相关的是未能充分规划您的新空间。您想要开展业务的方式应该推动您的空间的位置和设计; 你的房地产不应该决定你如何做生意。

您需要考虑您需要多少空间以及是否需要任何专用空间（重型设备的加固地板？数据中心？备用电源？）。经验丰富的建筑师和优秀的租户经纪人/代表可以帮助您的高级管理层考虑所有正确的问题，包括：

·         您将如何协调移动所有业务功能，尤其是技术和员工？

·         谁将对正在进行的项目（委员会或一个人）做出决定？

·         您想要投射什么样的企业形象，以及哪种办公空间会传达这种形象？

·         协作办公空间与私人办公空间的比例对于您的业务运营方式有意义吗？

·         你的预算是多少？

·         什么空间计划对可能的增长有意义？（例如，未来三到五年可能需要多少额外空间？还是有可能缩小规模？）

3.缺乏代表性

没有“标准商业租赁”这样的东西。业主 - 建筑业主及其物业经理 - 在起草租约时没有考虑到您的最佳利益，商业房地产交易没有任何合法的消费者保护。公寓租赁。大多数商业租赁的财务条款和法律规定都是专业的，难以理解，大多数商人缺乏有效审查和谈判租赁协议的背景。

您需要在该物业所在州接纳的经验丰富的商业房地产律师 - 最好是在之前的交易中与您的房东（或您的房东的律师）打过交道的人。您还应认真考虑聘请租户经纪人/代表 - 在租赁交易中仅代表商业租户（而非业主或物业经理）的顾问。一个好的租户代表会知道您的市场状况（如您所在城市每平方英尺的当前“市场租金”），您正在考虑的建筑物的现在和未来空缺，以及处理这些房东的最佳方式建筑物。

4.缺乏尽职调查

贵公司空间的物理和法律条件会严重影响您的业务运营，您需要通过调查事实来保护自己。除审查拟议的租约外，您的房地产律师还应：

·         确认建筑物的分区将允许贵公司按预期进行操作。

·         聘请产权公司出示建筑物留置权，抵押贷方和任何未决法律索赔的报告。

除了规划和设计新空间外，您的建筑师和工程师还应检查建筑物的电气，管道和HVAC系统，并检查空间是否符合建筑规范，消防和安全法规以及残疾人访问法律。您的建筑师还应确认租赁空间实际上包含房东所说的平方英尺。

5.不了解关键租赁条款

这是租约的长度 - 开始和终止日期。像商业租约中的其他一切一样，这并不像您想象的那么简单。

·         该术语是在您签署时开始的，还是仅在您开始在该空间内操作后（即装修工程完成时）？

·         即使您入住之前不支付租金，您的公司是否会在签署时开始建立保险和维护费用？

·         在租约开始时，您会看到一个名为“Term”的条款。本节描述了租约的长度，并指定了开始和结束日期。

·         该术语如何延长 - 是自动发生还是仅在一方发出通知后发生？

·         在您或房东可以提前终止期限的情况下吗？

租金计算

大多数商业租赁中的租金和其他租户费用的计算是复杂的，如果在开始时没有完全理解这些条款，则在租赁期内可能会产生一些令人不快的意外。

一些常见的租金结构是：

·         单一净租赁或净租赁：承租人仅支付其部分公用事业和财产税（按建筑物租赁空间的百分比计算），而房东支付所有维护，维修和保险费用。

·         净净额或双倍净租赁：承租人仅负责其部分公用事业，财产税和建筑物的保险费（同样，基于建筑物租赁空间的百分比），房东支付所有维护费用和修理。

·         三重净租赁：租户支付其建筑物所有成本的一部分，但房东通常负责结构维修。

·         全面服务总额或修改后的总租赁（也称为修改后的净租赁）：承租人和房东同意拆分结构维修和运营费用（财产税，财产保险，公共区域维护和公用事业），租户的部分称为“基本租金” “。

·         租赁百分比：几乎专门用于零售空间租赁，这种类型的租赁意味着租金的一部分计算为租户在该物业的客户销售额的百分比。

此外，您需要完全明确如何以及何时可以增加租金 - 无论是年度还是累计，都是在整个期限内。

保证金

与标准公寓租赁不同，商业房东可以要求现金超过2个月的租金。根据您企业的信誉，它可以是房东认为需要的任何金额。如果您是一家没有经营历史的全新业务，这对房东来说将是一个大问题。

房东还可以要求银行签发的信用证形式的保证金。如果您违反了租约规定的付款义务（房东不需要在法庭上起诉您），您的银行会将一部分现金留出，以便房东可以轻松获得补救。

改进和改进

如果新空间需要为您的运营进行翻新或定制（“装修”），则租约需要专门解决这些问题。您需要协商谁负责空间设计工作，谁负责或管理施工，是否有完成的最后期限以及谁付钱。在装修期间就任何租金支付义务达成协议也很重要。

停车和标志

日常细节在租约中也很重要。在建筑物中租用空间是否可以使您获得一定数量的停车位？如果需要，您需要支付额外的空间吗？在哪里可以安装标识您业务的标志？他们需要以某种方式设计吗？

争议

如果您的企业与房东发生争执，将如何解决？是否有必要的谈判期？当事人是否需要将争议提交调解（通常比法院便宜）或双方是否可以立即起诉？重大纠纷期间是否暂停租金义务？你能扣留一部分反映争议问题费用的租金吗？

6.没有关注关键业务问题的租赁谈判

潜在租户不应仅关注租金和其他付款条款 - 其他主要租赁条款对您的业务未来可能更为重要。请求并解决以下问题非常重要：

·         如果想要将您的空间搬迁到建筑物的另一部分，房东实体需要多少注意？

·         如果您的业务合同，您可以转租或转让部分租约吗？

·         如果您的业务扩展，您可以在建筑物中获得额外的空间吗？

·         如果没有足够的可用扩展空间，您可以取消租约并搬到另一栋楼吗？

·         如果你想留在大楼里，你可以延长学期吗？

·         您可以将租约分配给您的企业买家吗？

·         如果您的企业有控制权变更，租约是否仍然有效？

7.低估谈判杠杆

租户代表将了解您所在城市房地产市场的现状以及您房东的现状。例如，房东是否需要租户？它是否会失去一个会导致建筑物出现大量空置的主要租户？或者房东是否有一个完全租赁的建筑物，以确定无限期的未来？如果没有这些信息，您的公司将无法了解您可能拥有多少谈判杠杆以及您的房东可能愿意为签订新租户提供的激励范围。

房东通常会同意：

·         没有租金的期间（所谓的“免费租金”）。

·         租金折扣期。

·         对租户装修空间成本的贡献。

·         对租户想要或需要的建筑物进行某些改进。

·         年租金增加上限（包括与建筑费用相关的部分）。

此外，业主通常可以说服租户所有人或主要股东不需要个人担保来支付租约中的付款义务。或者，如果在租赁开始时需要担保，业主有时会同意，一旦您建立了可靠的付款历史，它将在初始期限内过期几年。