第二个周期是从2009年第一季度到2018年第四季度:经济增长复苏后，空置率逐渐下降，达到2015年第三季度最低点。随着2016年至2018年经济增长放缓和高供给(这三年新增供给84万平方米，前16年平均供给41万平方米)，办公楼空置率进一步提升。

2019年至今是第三个周期:2019年第一季度，经济增速从上季度的6.8下降到5.7，经济增速进一步放缓。疫情对经济增长的影响得已经供应的写字楼无法有效吸收，空置率持续上升。预计未来办公楼空置率会随着经济复苏而下降。

三、需要关注的问题。

1.进一步分析不同地区和类型的写字楼市场。

写字楼市场存在巨大差异，不同地区、不同类型的市场存在巨大差异。因此，有必要进一步分析和评估不同地区和类型的写字楼市场的发展，以便以后进行管理。

2.可以分析不同类型写字楼的空置率来源。

分析不同来源的写字楼空置率，为以后的管理提供参考。写字楼空置率主要有三个来源：在供应方面，新供应的写字楼从供应到租赁有一定的周期，会形成部分空置；在需求方面，写字楼写字楼的租赁需求随着经济增长率的变化而波动，部分写字楼将在经济周期的高点和低点之间形成空置；在单一资产层面，由于产品设计、租金定价、区域供需关系等原因，部分写字楼可能长期无法出租。可以监控和评估前两个来源形成的写字楼的空置对于资产水平有缺陷且长期无法出租的写字楼，可以通过商业租赁进行处理。

3.关注未来一段时间的写字楼供应。

我们需要关注上海未来三到五年的新供应。一些市场机构的研究表明，上海未来将有高写字楼供应，这将进一步提高空置率。我们可以进一步分析土地供应、办公开发和销售周期、办公开发商的生产计划以及地方政府的商业地产开发计划，判断上海后期的办公供应，评估其影响。